这是地产项目的兵家必争之地，特别在项目同质化越来越严重的情况下，大家拼的就是户型。
（1）面积控制
这是户型设计的核心因素之一。面积直接与总价相关。设计户型时不能仅仅考虑舒适性，首先要考虑客户的承受能力。实践中我们基本按照下表来进行户型面积的控制。
上表适用于中西部三线地级城市。
对于大部分四线的县城而言，尽量避免85㎡以下的小户型，刚需一般按90-㎡的三房两卫、刚改则按-的四房五房处理。碧桂园做过很多县城的项目，其户型非常能够满足四线城市的客户需求，可以直接借鉴。
县城客户普遍喜欢稍大的户型，一是因为农村本身住房比较宽敞，二是因为房价低。左右的房价，10个平米仅仅相差4万元，在折算到首付就更低。所以不能用三线城市的购房理念来理解四线客户。
县城客户喜欢大户型只是一般的概念，并不能一概而论。在一些市场已经充分竞争的区域，大户型一样会严重滞销。
这是柳州近郊区（原为县城）的一个本土发展商项目的楼王大户型，㎡四房两卫。仔细看这个户型，四平八稳，没有设计硬伤，面积段也是县城项目的畅销区间，为什么会严重滞销呢？因为该区域竞品众多，碧桂园此前已经割过韭菜，项目当时对位的来自周边乡镇的客户，购买力有限。另外一个因素是该项目售价超过元/㎡，已经不是一般意思上中心地区四线城市的房价。
定理五：在单价超过元/㎡的三四线城市，慎做大户型。
年以来最近的发展趋势则是即使在传统意义上大户型占主流的四线城市，整体户型面积也是呈现下降趋势。但并不是简单的缩小户型面积，而是通过赠送面积的手段在缩小户型面积的同时保证大户型的空间。
这是广西贵港一个项目的主力户型，㎡做到四房双卫，左右的单价，是实战中非常受欢迎的户型。
（2）赠送面积
在赠送面积刚刚流行时，很多开发商都会盘算是否划算，毕竟这部分面积增加了部分成本。目前这种质疑基本不存在了。实战的结果表明赠送面积要不加快了去化速度要不就增加了销售价格，相对于其增加的成本几乎忽略不计。
定理六：加大赠送面积几乎成为众多项目破局的利器
这一定理特别适用于本土开发商。有部分Top20的发展商在产品规划中比较死板，只能从总部的数据库中调户型，不能做到针对某个城市某个项目去设计户型，这反而给本土开发商留下了部分空间。
在赠送面积上，我们遇到的最大阻力其实不是来自规划部门，而是来自于开发商的工程部。赠送面积本质上是合理利用规划，加大客户让渡价值，但势必要带来后期施工或验收的部分不便，增加工程部的工作量。在一些比较传统的开发商内，会招致工程部门以各种理由的强烈反对。如果前策人员不是很专业，往往会妥协。殊不知平时一滴汗，战时一滴血，前策所有的妥协都会反映在后期的销售结果上。工程师不会对营销结果负责，当销售结果真的不理想的时候，没人会记得前策的妥协，而是所有的责怪都会记到营销人员的账上。
在一个商业别墅的策划时，我们增提出充分利用5米层高的条件，把两层共10米的空间分隔成三层使用，有效地提高空间使用效率。这样的建议遭到甲方工程部的激烈反对，直到两年后竞品项目做出了类似的产品，我带着甲方董事长去实地看后，在董事长的强压下，甲方设计和工程部门才被迫接受这样的设计。但时间过去了两年，这是一笔多么巨大的时间成本啊！
（3）竖厅还是横厅
在户型设计上，这个问题也常常是跟甲方和设计单位发生争论的。单纯从设计角度看，竖厅的餐厅和客厅相对独立，比较好用，且竖厅户型户型的进深大，容易出容积率，设计难度较低，如下面x桂园的常见户型：
但从营销的角度看，哪怕是刚需户型的横厅也可以做到以上的开间，这几乎是普通平米以上大户型客厅的尺度，因而现场展示效果非常好。
定理七：横厅优于竖厅。
这是我们实操香颂诺丁山㎡三房两卫三阳台的户型，实现了的宽厅，现场客户对客户的感染力极强。这里注意一个小技巧，装修样板房的时候，客厅对面的那间小卧室要打开，做开放式设计，这样会让客厅的空间更为广阔。
项目中能不能实现宽厅，最大的阻力往往来自设计院，特别是设计院已经出了一稿方案，策划提出改为宽厅时，设计单位往往非常抗拒。因为一个户型的改变意味着设计单位前面的辛苦全部白费，必须推倒重来，这种心情可以理解。设计单位一般都会说场地限制、面宽不够等理由，但是一个产品的畅销与否往往意味着开发商的生死线，只要开发商下决心改变，宽厅都是可以实现的。
（4）户型尺度
我们在广西一个仅有四万人口的小县城有一个实操案例罗马假日广场，容积率高达9.0，有57-㎡的多种户型。一共多套房子，我们基本在2年的时间去化完毕，是一个比较成功的项目。但有个91㎡的三房成为销售中最难卖的户型，指导现房阶段才完成销售。该户型确实存在硬伤，客户的面宽已经突破最低红线，两个次卧室非常小，难以满足县城客户的需求。县城客户普遍要去工地看房，上述缺点暴露无遗。
刚需类户型空间控制表
为了避免上述失误，我们在户型前策中引入了空间指标控制表，按照不同客户规定户型各个空间的不同尺度。设计院出来的户型方案先由我们的策划人员对照控制表逐一审核，有效的避免了户型硬伤。
传统意义上一般认为县城客户不太接受小户型产品，但如果有较好的学区支持，这一点可以突破。上述罗马假日广场项目毗邻当地最好的小学，其54㎡的一房和83㎡的两房，均可以顺利去化。
有学区的小户型