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回望年，楼市如同“过山车”一般，跌宕起伏。
先是疫情黑天鹅突降，千里冰封，全国楼市被按下暂停键；
疫情结束后，积压的购买力得到释放，5、6月迎来了一波迟到的小阳春；
到了下半年，“三道红线”压顶，房企开始全面冲刺，促销售、抓回款。
纠结该什么时候买房的购房者，三道红线全踩的房企，以及被渠道绑架的销售…都对明年的楼市充满期待、惶恐和迷茫。
“明年形势会好吗？”
“重庆房地产到底什么时候回暖？”
“重庆向北结束了吗？”
……
站在年年末，速晨传媒推出重庆地产奥斯卡年度特别策划——《十问重庆楼市》，邀请行业顶级大咖解答，或可洞察重庆楼市。
明年经济会好吗？
重庆大学教授、著名经济学者蒲勇健：
现在的疫情，还有经济逆全球化，让中国经济面临很大的风险和挑战，国家很需要在东南沿海以外的腹地，寻找一个经济板块，进行回旋和腾挪。
这个经济板块，与全球经济相对独立，同时又是开放的，要有一定的经济基础和工业化基础，足够多的人口，一定的购买力，还得地方足够大……
西部最具产业转移承接地竞争力的是成渝双城。
特别是重庆，作为内陆唯一的直辖市，工业门类最齐全，即将成为内循环的经济中心。
未来，重庆会很大机会替代新加坡，成为欧亚转口重要贸易中心。
今年上半年，重庆经济总量超过广州，虽然是一个小小的新闻，但是具有非常重大的启示。可以预见，重庆是下一步中国经济发展最重要的板块，不是之一，就是最重要。
地产什么时候回暖？
铭腾机构董事长朱廷勇：
整体来看，今年楼市成交量下滑约28%，更多的资金流向了资本市场，对房地产不利。
当下供求关系很严峻，供应量很大，短期库存接近一千万方，客户的观望心理也很严重，目前房价没有上涨的条件，市场回暖预计要到明年下半年年底甚至后年。
但明年三月份到六月份这一波市场，成交应该不错：
第一，库存量大，开发商会想办法；
第二，流动性增强，资金正适度流向房地产市场，现在大家是有钱的，市场上是有钱的；
第三，上层对房地产有新的定调，新的方针是确保房地产市场稳定健康地发展。
所以，明年上半年成交量应该会比今年好。
重庆向北结束了吗？
重庆社科院城市发展研究所所长彭劲松：
我一直的态度和观点都很明确，重庆向北发展和向西发展是同步发力的。
对于一个超大城市而言，双引擎协调发展、同频共振的引领动力是没有发生改变的。
最近一段时间，市委常委会印发了一份关于推进两江新区做大做强实现高质量发展的意见。
会议指出，上层对两江新区非常关心、寄予厚望，要求两江新区充分发挥对主城都市区发展的引领作用、对“两群”发展的带动作用、对成渝地区双城经济圈建设的联动作用，打造国际化、绿色化、智能化人文化城市样板。
未来10年，重庆都将是双线并行，北区引领市场的定位不会变。
两房有投资价值吗？
欣闻传媒总编魏晓攀：
两房因为面积控制，总价相对较低，不失为一个低门槛的上车机会。
不过，攀哥还是建议，条件允许的情况下，尽量垫个脚，摸高买个2.5房，也就是俗称的小三房。
今年重庆主城成交大概16万套住宅，其中三房占比约57%，两房只占8%左右。
大家都买三房，这是市场趋势。
为什么大家都要买三房？还是家庭结构。90后现在已经成为购房主力，上班都忙，没时间带小孩，所以常见的家庭结构是，跟父母一起住，父母带小孩，所以，三房是必须的。
那我们为什么又强烈推荐2.5房？
通过院馆的改动，能实现三房的功能；但2.5房又控制了面积，控制了总价。
不管是自住，还是考虑今后的流通性，2.5房都是最佳的选择。
金融政策会收紧吗？
某国有行市分行战略部相关人士：
今年对楼市最关键的政策，莫过于“三道红线”，“三道红线”叠加调控的压力，会使房企明年的融资环境更加艰难。
货币政策回归正常化、涉房信贷收紧，如今已成为市场共识。
今年下半年以来，央行和银保监多次表态，要“尽可能长时间实施正常货币政策”、“把好货币供应总闸门”、“坚决不搞大水漫灌”等等，都是在向市场传递出一个明确信号，接下来“收紧”的态势将持续保持。
年底，银保监会主席郭树清更是直言“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”，剑指房地产金融风险。
房地产行业是对资金高度依赖的行业，明年，以及未来更长的时间，融资将成为考验房企实力的核心指标。
拿地更加困难了吗？
重庆本土头部房企拿地负责人：
明年拿地会更加困难，原因主要有以下几个：
第一，整个重庆市的土地出让规模在下降。比如年以前重庆供地规模在万方左右，现在一年只有万方左右，听说明年供地还将进一步收紧。
第二，房地产的盈利不好做，地价一直在涨，但是房价没怎么涨。
第三，“三道红线”对黄档和红档房企融资拿地有影响，短期来看影响不大，主要是对长期的影响。
拿地变难，每个公司的应对可能都不一样，可以做一些资本方面的调整，比如联合拿地，还可以通过加大管理提高效率、优化成本、注重客户需求等措施，巧妙破局。
人口流入会增加吗？
重庆大学教授、著名经济学者蒲勇健：
以前重庆最缺的就是人才，因为重庆是西部，我们国家的人才都跑到东部，跑到国外去了。不过现在有种人才回流的现象。
我前几年做了一个研究，很多从国外回来的留学生或者学者，其实很想到成渝两地来。
为什么呢？北上广一是房价太贵，买不起；二是空气污染，生活节奏太快。他们觉得成渝两地特别好，节奏没有那么快，房价没有那么贵，现代化程度也不错，所以成渝两地在吸引高端人才上很有优势。
成交户型分布
数据来源于《中国城市人才吸引力报告：》
最近几年，重庆人口一直处于净流入状态。
一是成渝地区双城经济圈的重点是西部科学城，而西部科学城在重庆。
二是在国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局下，齐全的工业体系和优越的地理位置，使得重庆有可能在国内大循环中，复兴三十年前的中国经济前五地位。
营销人怎么活？
重庆龙湖副总经理王孜谦：
年还剩13天，重庆龙湖和所有房企都一样，还在冲刺任务。但重庆龙湖今年销售任务，可以达标。
今年都在说营销人很难，因为疫情两个月，时间周期缩短了，但销售指标没变，阶段性压力就变大了。
但这不是营销人最大的问题，营销人现在面临的最大问题是解决问题的办法不多，对分销太依赖。怎么样触达客户，怎么样洞察客户需求，怎么样利用现有媒体工具为企业赋能，对这些问题思考的少了，做容易的事情，渐渐能力就会退化。
这是最可怕的事情。
保持对触达客户这件事情的敏锐，做强自己的品牌，这是做地产营销最关键的一点。
要打破这个壁垒，最少要做到以下两点：
1)做强品牌，把品牌做成像LV一样的名牌，增强消费者口碑，成为消费者必选品牌。
2)加强对新媒体环境的应用，加大对私域流量的使用。
虽然营销人很难，但明年还是有机会。
核心区供地减少，加上解禁的二手房增多，明年二手房成交量会被推高，有改善需求的人会释放出来，另外明年年底在售项目预计要减少差不多20%，市场应该比今年好。
策划如何PK渠道？
重庆资深地产策划人杨麒麟：
策划和渠道之间，更像捡落地桃子的关系，前者在项目印象塑造上用力，后者在寻找客户上用功。
不过开发商每月的销售压力是摆在那里的，当销售周期变短，月月出业绩的时候，开发商自己的客户资源能不能跟上就是考验了。
策划和渠道的PK，个人会觉得策划更重要。
最起码，应该要给予策划足够的发挥空间，让策划有施展的空间和通道，策划自己要成为巧妇，开发商也要给米，两者缺一不可。
到家了总经理贺文：
策划和渠道更多的是相互互补的一个作用，策划思考在渠道前面，渠道是后期力量上的补充。
对很多开发商来讲策划和渠道是他时时都需要的。
他需要一些策划公司帮他做策略，当策划不能解决这个问题时，就需要渠道。
市场越难，开发商对渠道的依赖就会越强，渠道公司会在关键时刻帮助开发商解决他生存的问题。
产品力提升的方向有哪些？
绿城中国重庆公司营销服务部总监尹翔：
好产品，是好的设计理念、建筑质量、工艺水平等等。
好服务，除了前期物理空间的营造之外，后期的物业服务和生活方式的打造十分重要。
另外前期、中期和后期打通，比如前期的设计和策划，思考清楚功能空间与未来服务之间的链接；
中期的销售，怎样把绿城生活方式和产品卖点传递给客户；
后期怎样把服务融入到建筑空间，营造更美好的情感体验。
在这种体系下，经过企业价值观的引导，可以让客户满意，让产品力经得起时间的历练，从而打造出可以穿越周期的产品。
摄影：余生
