将安亭称之为远郊，当地人未必同意。
安亭到市中心30公里，比大部分五大新城都近。
在环线的体系中，与市区资源互动不频繁、偏内生的区域，统统称之为远郊。
简单来讲，如果在市区上班、在当地定居，你大概率接受不了，那么这里就是远郊。
这样的区域，房地产市场会如何发展？
01
众所周知，安亭原先只是一个普通小镇，因为“一城九镇”的规划开始起飞。行政因素大于经济因素。
后来行政因素也在限制这里发展。
一城九镇中，安亭承担着汽车产业重任，主要引入企业为大众，安亭新镇自然也就选择了德式风格。
zf对安亭的支持是不遗余力的，当时上海领导都到过安亭，甚至长者都亲自视察。
长者的能量有多强呢？为了配合安亭汽车城的开发，年将青浦白鹤镇的西元村、吴赵村等等划入安亭。
即现在的安亭新镇住宅区。
放眼现在风头正盛的规划，能级再高，跨区协作都是一大难题。
更遑论放弃自身支持友邻发展。
在这样的支持力度下，嘉定市级平台引入的企业大量落户安亭，硬生生砸出一个产业重镇。
当然辛勤播种现在已经见到收获，年安亭贡献了亿的税收。
税收贡献度第二名的嘉定工业区，主要是安亭汽车城的上下游企业。
说一辆汽车养活着嘉定也不为过。
安亭人的骄傲还不止于此。
安亭的嘉亭荟，一直是嘉定人流量最大的商场之一；
安亭的同济附属实验小学，已经是嘉定最优秀的小学之一；
医院，是嘉医院之一；
安亭西站、安亭北站，是嘉定最重要的铁路枢纽。
有了这些，安亭就有了与嘉定新城分庭抗礼的底气。
不过安亭的房价却配不上它的“实力”。
年上海房价大涨，嘉定也迅速跟进。南翔破8万，嘉定新城破7万（后来有所回落）。
安亭新镇也不甘落后，房价涨幅30%以上。
不过熟悉市场的朋友都知道，安亭新镇价格猛涨是因为这里划入了同济附属实验学校的学区。
而这所学校是万科集团为了营销，出资千万引入，除此之外同济大学并未在安亭建设新的校区。
没有学区加持的安亭镇上，房价就稳定的多，涨幅远不如嘉定新城、南翔，甚至江桥。
现在学区利好已经兑现，安亭房价又面临增长乏力的困境。
02
前面提到过安亭成也规划，“败”也规划，是因为这里终究定位是一个产业小镇。
环二多次提到过，产业的作用经常被我们高估。引入一两家企业，楼市就沸腾起来，更多的是一种营销。
一旦脱离了市区这个母体，区域倾向于内部定价，房价天花板就非常有限。
虽说安亭是嘉定区产业重镇，在全国来讲也是排得上号的汽车产业园区，不过却并不是全国独一份。
年全国百强镇
年，安亭综合竞争力排在全国第14位，略领先花桥。
现在的全国百强镇排名已经不计入北京、上海了（安亭新镇已经纳入新城规划），比如下面这个机构的排名。
年全国百强镇
不过很容易找到安亭的位置。年安亭GDP突破亿元，盛泽镇亿元、周市镇不足亿元。
计入北京上海，安亭大致顺位第十左右（以上排名不完全以GDP为准）。
换句话说，安亭很优秀，但是像安亭这样优秀的乡镇全国还有不少。
以盛泽镇为例，GDP超过安亭不说，企业能级也并不差。
年，盛泽有两家本土企业进入世界强，其中恒力集团更是创造了.73亿美元营收新纪录，名列67位。
这样优秀的一个产业重镇，当下二手房均价元/平，远低于苏州均价元/平。
原因无他，这里距离市区45公里，完全脱离了苏州核心区的辐射。
当然经济发达对房价一定有促进作用，如果没有亿元的GDP坐镇，这个小镇的房价不可能过万。
不过盛泽本质就是一个50万人口的小镇，人均产值再高，房价永远达不到大城市的量级。
当然安亭比盛泽具有优势。
盛泽背靠苏州，而且距离远至45公里；安亭母体是上海，距离只有30公里。
而且上海给到的资源支持略胜过苏州，医院、给了优质学校，本身又有上海教育资源背书，安亭房价比盛泽高是合理的。
不过定价逻辑基本相同，只要脱离了母体辐射，仅靠亿规模的经济体带动，房价上限与00亿的上海母体，完全不是一个量级。
而且大概率不会受市区影响。
即，安亭房价随汽车产业兴，随汽车产业衰，去年汽车行业并不景气，安亭房价没有大涨基础。
只是一所学校的利好带动了区域置换。
当下上海房价的上涨本质催动力量是上海本身，这个核动力航母安亭搭不上顺风车。
相反，这样的远郊区域通常因为营销溢价会带来虚假繁荣，即，市区客户投资推动房价，后续抛盘房价回落。
其实有些购房者也谈不上投资，只是买套房子放着，后来居住概率不高只好出售。
03
安亭的问题是，够不到市区这艘核动力航母，也很难借助五大新城力量。
嘉定区的定位非常明确，安亭是贡献产值、贡献税收的地方，真正的核心资源还是倾向嘉定新城。
医院，嘉定医院，服务于嘉定全区居民；
医院虽说也提供就医服务，更直接的目的仍旧是产业，是安亭国际医疗产业园的一部分。
安亭国际医疗产业园规划
嘉定优质教育资源以新城为主，南翔引入了上海大学和上师大附属，工业区引入了上师大附属，徐行引入了华师大附属，菊园引入了中科院附属。
安亭迟迟没有名校落地，后来还是一家开发商给钱砸出来一家学校。
其实看一下地图就知道，至少目前安亭依旧是一个小镇的规划，与嘉定新城完全不是一个格局。
安亭地图
嘉定新城地图
安亭核心居住区规划并不大，面积只有4平方公里左右。
后来为了配合汽车城开发，在白鹤要来了地盘打造安亭新镇，总面积也仅3平方公里。
昌吉东路这里更小，完全不成规模。
更重要的是，这几个居住区极度分散，很难形成规模效应。
这也是为什么我们到安亭总会有种感觉：这里是一个小地方。
而嘉定新城仅一期核心区就超过17平方公里。
且不说嘉定新城当下是不是顺利，开发目的一定是要打造嘉定绝对的核心城区、核心居住区。
所以最初的构想是，安亭集中全区力量打造产业集群，优质客户在嘉定新城定居。
安亭这里只是一个小型社区，新源路底商固然繁华，仍旧是社区商业类型。
嘉亭荟商业面积6.5万方，也是社区商业级别，另外两个商业体不提也罢。
嘉定新城大开大合，商业体规划较多，人流相对分散。而且这条路线遇到一些问题，嘉定新城人口导入出现困难。
不过在规划变更前，市级资源、嘉定区级资源，仍旧以流入嘉定新城为主，安亭较难吃到五大新城红利。
其实安亭的产业与嘉定新城的公共资源没有有机结合，一定是共输，如何解决这个问题还需要看当局的智慧。
当然以上分析并不意味着安亭房地产市场就没有前景，如果汽车产业持续向好，安亭也未必没有机会。
只是回到一个小镇的定位，错失了一线城市红利，风险指数级增加。
