这轮周期内环大获全胜。-年，内环涨幅一直领先大盘；年8月后进入寒冰期，全市房价都在回调，内环的抗跌能力让人印象深刻。年初市场回暖，内环再次率先启动。当然内环也在分化，比如今天的主角中山公园板块表现并不突出。是不是真的进入了瓶颈期？01众所周知，中山公园能成为市级商圈，与真如的拉垮不无关系。有段时间我们跟日本的关系还不错，有些东西就喜欢学习日本，宝钢就是照搬的日本新日铁。当上海极速扩张时，参考一下东京的发展就很正常，东京的副中心模式就成了上海第一轮扩张的样本。副中心的意思是每个新片区都要有自己的公共活动中心，以引领片区发展，避免无序开发造成城市功能畸形。所以领导打手一挥，上海就多了四个副中心。
后来真如没有如约建成，果然造成了西北片区城市功能的畸形，即，这里只有无穷无尽的普通住宅，完全体会不到大上海的繁华。资源短缺，大家不可避免的多次进出市区，道路拥堵就在所难免。好在中山公园及时补位，一定程度遏止了向更坏方向发展。20年前中山公园能抓住这个机会，很大程度是地铁的功劳。在上海只有5条地铁线的年代，中山公园就有2、3、4号线交汇的优势。2号线带来了长宁客流，3、4号线带来了普陀客流，西北部就完全在掌控之下。而且中山公园的起点并不低。这里原先是英美租界边缘，解放前就已经初步开发。中山公园原名兆丰公园，得名于英国的兆丰洋行，解放前就已存在。圣约翰大学是国内第一批大学中的领头羊，当初也位于中山公园附近。而且上世纪定西路、武夷路就有一定商业基础，开发起点比真如高出不少。更重要的是，这里是租界边缘，再向西走留有大片的空地，比真如的动迁难度低得多。这样得天独厚的条件，取代真如副中心的角色最合适不过。副中心的核心功能是商务、商业，既提供高端的就业岗位，又是区域商业中心。中山公园产业的底子是上海多媒体产业园，在年就已经成立。陆续引进了埃森哲、LG、戴尔、IDMT，营造了良好的产业氛围。年中山公园陆续出现了新宁购物中心、巴黎春天百货、玫瑰坊商业街、贝多芬广场等中型商业设施，总商业面积达到了28万平方米。年龙之梦开业，区域商业面积达到55万方，正式跻身市级商圈。不断的有朋友问到，为什么不直接将中山公园定为副中心？可能当初就没拿这里当郊区吧，人家就是中心，后来的发展只是方向发生了点偏差而已。除了真如、中山公园外，能形成竞争的只有普陀内环。可惜，曹家渡商圈更新迟缓，渐渐的走向没落。苏州河沿线又短期建成大量住宅，草草了事，构不成任何威胁。所以中山公园的崛起，有点“时无英雄，使竖子成名”的味道。年来福士开业后，中山公园达到了巅峰。
兆丰广场偏生活化，以家具、家居和电器为主；龙之梦是一个高达22万方的大众化商场，定位年轻客群；来福士错位竞争，尽可能的向中高端靠拢。结合定西路、愚园路的餐饮商铺，形成了完整的商业拼图。可惜的是，来福士的中高端路线并不顺利，时至今日也没有跟龙之梦拉开明显差距，仍旧以阿迪达斯、ASICS、耐克、和府捞面、全棉时代为主。然而周边的威胁却在提升。天山商圈不断发展，金虹桥商场、南丰城的定位都不低，2号线长宁客流被严重稀释；环球港开业后，3、4号线普陀的客流又很难抓到；除了内环这个地段，中山公园的商业与七宝万科、莘庄仲盛差距几乎为0，跨区辐射更是不现实。所以龙之梦凭借着地段优势，餐饮优势，人流还能维持，来福士就一直冷冷清清。郊区商业还在不断发展，徐盈路的万科商场尚未开业，华贸综合体就开始宣传，为了配合前湾又规划了印象城。业态上没有明显优势的中山公园，人流下降是必然趋势，直至降低为区域型商圈。现在大众化商场已经是郊区必备，沦为社区型商业，市级商圈要想突围只能打差异化的牌。南京西路三巨头梅恒泰，真正维持荣光的只有恒隆广场，无论是交易额还是口碑都是上海头牌。
没办法，恒隆广场的重奢定位你们复制不了，时至今日依旧可以辐射全上海。梅龙镇广场定位大众品牌，人流就越来越稀疏。找不准定位的中信泰富承受不住，年闭店装修准备升级，人气却并没有如约而至。徐家汇也差不多，港汇的地位无人挑战，美罗城走向了慢生活、潮文化的特色之路，人流不减，太平洋这样的百货地位就大不如前。时至今日中山公园商业上也没有成功转型，随着郊区商业的兴起，地位岌岌可危。中山公园另一个核心优势是便捷的交通，年轨交流量依旧是上海前十，可惜没有好的业态，人流也只是过境而已。
同时，中山公园的商务中心地位也受到挑战。
年中山公园甲级写字楼平均租金7.76元，内环中几乎垫底，不敌新兴商圈前滩。熟悉中山公园的朋友都知道，这里租金能上7块钱的就龙之梦大厦和来福士广场，其他都在5块钱左右。而大虹桥优质项目也能达到同等水平，体量上却比中山公园大得多。当然中山公园还面临另一个重大威胁：真如。真如的确是拉垮了20年，如今又重新启动，至少李嘉诚的20多万方商业是要入市的。新的商业体总要有新的噱头，中山公园难免会再次分流。因为真如，中山公园崛起，会不会因为真如，中山公园没落？03其实商圈面临竞争是常态，唯有不断自我更新才是永葆长青。黄浦区新世界大厦面临郊区竞争时，果断砸钱改造成K11，一时间成为潮流地标；太平洋百货老了，砸钱改造成新天地广场，至今也是最时尚的商业中心之一。徐家汇至今也在不断施工，修环廊，修地标ITC，以维持自己西南一哥的地位。如果中山公园没有新的动作，只能一步一步衰落。其实从房价上讲，现在的中山公园只是内环一个普通板块，完全没有高地之感。商品房13万单价，除了拉垮的普陀，内环内哪里都不会低于这个数字。甚至内环外，长宁天山都达到这个水平。这是因为商圈、地铁、高架的优势，被居住环境严重拉低。环二反复提到，中山公园并不是一个宜居片区。想想也知道，以人流量见长、以大众商场为主的地方，怎么可能宜居？另一个这样的典型是七宝，如果没有学区的优势，凭着七宝的社区环境吸引不了这么多优秀的家长。中山公园虽说没有七宝的航道，却面临3号线地铁困扰，小区里、走出门都是哐叽哐叽的噪音，谁都心烦。中山公园虽说没有漕宝路、七莘路的割裂，七拐八拐的道路的确破坏了城市环境，又给自驾造成诸多不便。中山公园的路网这里的标杆小区凯欣豪园、路易凯旋宫、圣约翰名邸品质不差，不过作为第一批商品房，户型设计上多少留有遗憾，甚至还有一些塔楼存在。车位问题不提，市区通病。这样的社区环境、小区品质，面临大宁、长风等优秀居住区的崛起，几乎没有招架之力。其实内环的界限如今越来越不明显，中环的优秀社区分流市区客群已经是常态，毕竟大家资源上越来越拉平。内环真正的核心竞争力是租界区的文化因素、黄浦江畔的无敌天际线，然而这些中山公园都不具备。虽说这里靠近静安一侧有一些名人故居，却从来没让大家产生“巨富长”这样的文化认同。所以当市区客流外溢时，中山公园并没有抓住太多，大量的客群进一步外扩至中外环。上海的土地永远在轮动，每一个规划的落地都是板块次序的一次重新排名，毕竟现在越来越接近存量竞争。在这场竞争中，中山公园优势越来越少，劣势越来越痛，宿命可能是一个普通的内中环地段。不过好在跟上了上海这艘航母，市场红利依旧吃得到。
